北京最新数据显示，2025年上半年二手住宅网签量达88575套，创近三年同期新高。但表面繁荣下，市场正经历深刻的结构性变化，16万套挂牌房源与"以价换量"现象交织，勾勒出国内一线城市房地产转型的复杂图景。
量价背离的深层逻辑
6月单月网签15139套，环比上涨6%，但成交均价同比下跌7.63%。这种"量增价跌"现象在远郊区域尤为突出：房山区挂牌均价降至2.5万/平方米，议价空间达8.3%，部分房源挂牌超1年未售。与之形成对比的是，西城德胜学区60平方米"老破小"成交周期缩短至5天，出现"一天三价"竞价现象。
需求结构剧烈变迁
300万元以下房源成交占比达41.9%，500万元以下占比72.6%，刚需市场成为绝对主力。中原地产首席分析师张大伟指出："当前市场呈现'哑铃型'结构，核心区豪宅与远郊刚需盘热销，中间改善型产品陷入流动性危机。"这种分化在通州区域尤为明显，新地块集中供应分流客源，导致同地段二手房竞争力骤降。
尽管未出台政策，但M1与M2增速剪刀差收窄至2.1个百分点，显示出货币环境改善。链家研究院分析师冷会认为，市场正在建立新的平衡机制："当月度网签量维持在1.4万-1.5万套区间时，供需关系趋于优化，但16万套挂牌量仍需18-24个月消化。"
未来趋势研判
业内普遍预期，若无重大政策调整，三季度市场将延续"核心区抗跌、远郊区探底"态势。合硕机构首席分析师郭毅建议："购房者应重点关注得房率超85%的新规房源，这类产品在二手房市场溢价能力显著。"对于卖方而言，优化资产配置、置换核心区优质资产成为主流策略。
