2025年上半年，国内楼市最受关注的城市之一——北京，交出了一份耐人寻味的成绩单。据数据统计，1-6月全市二手住宅累计网签88574套，逼近9万套大关，创下近三年同期新高。这一数据不仅远超2023年同期的84332套，更较2024年上半年的74780套增长近19%，成为国内楼市复苏的典型样本。然而，在总量攀升的背后，市场正经历着从“驱动”到“自主调节”的深刻转型，供需关系、区域分化与房源价值重构的逻辑，正重塑北京二手房市场的底层生态。
回顾上半年北京二手房市场的走势，3月与4月的“小阳春”成为关键转折点。受2024年9月30日国内楼市新政（如降低首付比例、放宽限购条件、取消普宅标准等）的持续影响，叠加春季入学置业需求的集中释放，3月单月网签量飙升至19234套，创下年内峰值。这一数字不仅较2024年3月增长47%，更成为近三年单月成交量的最高点。
然而，边际递减与市场需求的自然回落，使得成交曲线在4月后逐步下行。5月、6月网签量分别回落至14277套和15139套，但同比仍保持微涨态势。中原地产首席分析师张大伟指出：“上半年成交量处于近三年高位，但市场已转向‘自主调节’。6月网签量环比增长6%，显示出市场在价格回调至合理区间后，内生购买力开始释放。”
与成交量攀升形成鲜明对比的是，北京二手房挂牌量持续高位运行。截至6月底，全市在售二手房源突破16万套，较春节前增加超2万套。这一数据背后，是买卖双方深度博弈的缩影。
在通州商务区，一套100平方米的两居室房源，挂牌价从420万降至370万仍难成交，带看量低迷成为常态。21世纪不动产通州商务区店店东沈金国透露：“当前市场下，买方议价预期普遍在20万以上，而卖方降价空间有限，导致成交周期拉长至3-6个月。”相比之下，核心城区如海淀、西城的优质学区房则表现出更强韧性。德胜板块一套楼龄超30年的50平方米小户型，因对口顶尖小学，挂牌价仍稳定在800万以上，且带看量保持每周5-8组。
合硕机构首席分析师郭毅认为，市场正通过价格杠杆实现供需再平衡。“当挂牌价触及购房者心理预期阈值时，性价比优势会刺激需求释放。例如，丰台区成寿寺片区一套刚需房源，业主降价20万后，5天内即完成签约。”她指出，月度2万套左右的网签量是推动供需优化的关键支点，而当前市场已进入“以价换量”的存量优化调整期。
